• Zwangsversteigerungen - Wir beraten Sie zu Immobilien Angeboten!

  • Nach der Versteigerung

  • Rechte & Pflichten im Überblick

    Wie geht es nach dem Versteigerungstermin weiter? Hier finden Sie eine Zusammenstellung zentraler Belange der Abwicklung.

  • Die Übertragung des Eigentums

    Wird Ihnen der Zuschlag erteilt, sind Sie mit sofortiger Wirkung Eigentümer der ersteigerten Immobilie. Eine notarielle Beurkundung ist hierfür nicht erforderlich und der spätere Eintrag ins Grundbuch kommt einer Berichtigung gleich. Damit übernehmen Sie ab diesem Zeitpunkt alle Rechten und Pflichten, wozu auch die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer gehören.

    Bei einer Eigentumswohnung tragen Sie alle Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung u.a. selbst, sofern diese Maßnahmen von der Eigentümergemeinschaft nach der Zuschlagserteilung beschlossen worden sind. Sie müssen keine Beitragsschulden des Voreigentümers übernehmen, allerdings eine Deckungsumlage, sollte diese nach dem Zuschlag beschlossen werden.

  • >> Achtung! Wird der erteilte Zuschlag von einem Beteiligten angefochten und vom Beschwerdegericht rechtskräftig aufgehoben, erfolgt dies rückwirkend, als sei der Zuschlag nie erteilt wurden. Warten Sie deswegen die Rechtskräftigkeit des Zuschlagsbeschlusses ab, bevor Sie die Immobilie weiterverkaufen oder bauliche Veränderungen vornehmen.

    Die Haftung für Mängel ist ausgeschlossen

    Denken Sie immer daran, dass die Haftung für bestehende Mängel ausgeschlossen ist. In so einem Fall können Sie weder die Immobilie zurückgeben noch eine Preissenkung aushandeln. Bereiten Sie sich deswegen sehr sorgfältig auf den Versteigerungstermin vor.

    Mietverträge und Räumung

    Bewohnt der alte Eigentümer die erworbene Immobilie selbst, kommt der Beschluss über den Zuschlag einem Räumungstitel gleich. Dennoch sollten Sie eine schriftliche Räumungsaufforderung durch einen Gerichtsvollzieher überbringen lassen. Wird dieser nicht nachgekommen, müssen Sie im schlimmsten Fall beim Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung beantragen. Einen Zivilprozess müssen Sie dafür nicht anstrengen.

    Ist die Immobilie vermietet, übernehmen Sie mit der Erteilung des Zuschlags alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses. Als neuer Eigentümer haben Sie für einen bestimmten Zeitraum ein sogenanntes Ausnahmekündigungsrecht. Dieses erlaubt Ihnen, die bestehenden Mietverträge gemäß der gesetzlichen Fristen zum nächst möglichen Termin zu kündigen, auch wenn in den Mietverträgen längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart wurden. Dies gilt nur, wenn Sie gewichtige Gründe wie beispielsweise Eigenbedarf geltend machen können.

    Eintragung ins Grundbuch

    Das Grundbuchamt wird vom Rechtspfleger um die Berichtigung der Daten ersucht. Dies erfolgt nach dem Verteilungstermin und nach dem das Finanzamt mit Bezug auf die Grunderwerbssteuer die steuerliche Unbedenklichkeit bescheinigt hat.

    Der Verteilungstermin

    Nach der Zuschlagsverkündung legt das Gericht innerhalb von 8 Wochen den Verteilungstermin fest und stellt dem neuen Eigentümer eine Zahlungsaufforderung zu. Dieser muss spätestens im Verteilungstermin sein Bargebot plus der darauf erhobenen 4%-Zinsen (vom Zuschlag an bis zum Verteilungstermin) voll bezahlen und den Zahlungsnachweis im Verteilungstermin vorlegen. Es empfiehlt sich, den Betrag spätestens 10 Werktage vor dem anberaumten Verteilungstermin an das Gericht zu überweisen.

    Kann der Ersteher den Zahlungsnachweis nicht erbringen, gehen die Forderung an die Gläubiger über. Diese können daraufhin einen Antrag auf Wiederversteigerung stellen und ein neues Verfahren eröffnen, welches sich gegen den neuen Eigentümer richtet. Erreicht das neue Verfahren nicht den vorhergehenden Versteigerungsbetrag, kommt er nicht nur für die Differenz auf, sondern übernimmt auch die Verfahrenskosten und haftet für die Verluste der Gläubiger. Die Immobilie ist natürlich auch weg.

    Haben Sie als neuer Eigentümer den vollen Betrag entrichtet, können die Gläubiger nur noch die bestehenden Rechte Ihnen als neuen Eigentümer gegenüber geltend machen. Alle anderen, deren Rechte gelöscht wurden oder die bei der Auszahlung des Gebots nicht berücksichtigt werden konnten, müssen sich an den alten Eigentümer wenden.

    Bildquelle: Flickr.com - Colleen Lane, Foreclosure Auction, CC BY-ND 2.0