Verfahren und Ablauf

Sind die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft so zerstritten, dass keine einvernehmliche Einigung erzielt werden kann, dient das Teilungsversteigerungsverfahren der Klärung der Auseinandersetzung und der Aufhebung der Gemeinschaft.

An dieser Stelle informieren wir Sie gern über die einige Grundlagen des Verfahrens, den allgemeinen Ablauf sowie wichtige Hinweise zur Teilungsversteigerung für Miteigentümer und den Ersteher der Immobilie aus einer Teilungsversteigerung.

1.    Teilungsversteigerung beantragen

Für das gerichtliche Verfahren der Teilungsversteigerung gelten die gesetzlichen Regelungen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).

Das Teilungsversteigerungsverfahren wird in §§ 180 Abs.1, 15 ZVG geregelt. Dementsprechend wird das Verfahren auf Antrag eines Antragsberechtigten beim zuständigen Gericht geprüft und eingeleitet. Das ist in der Regel das Amtsgericht, dessen Bezirk die Immobilie örtlich zuzurechnen ist.

Der Antragsteller (z.B. ein Miteigentümer) muss zunächst einen gültigen Eigentumsnachweis erbringen. Dazu zählt das Amts- bzw. Versteigerungsgericht insbesondere:

• Eintragung im Grundbuch
• Erbschein, notariell beurkundetes Testament bzw. Erbvertrag bei noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erben/ Eigentümern

Zusätzlich müssen Antragsteller, die für einen Mieteigentümer als Betreuer, Pfleger oder Vormund agieren, eine Genehmigung des Betreuungsgerichts vorlegen.

Antragsberechtigt ist grundsätzlich jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das schließt auch alle Miteigentümer ein, die nur einen relativen kleinen Anteil an der Immobilie halten.

Welche Kosten entstehen für den Antragsteller?

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens, darunter:

• gerichtliche Anordnungskosten &  Zustellungskosten je Mieteigentümer (fällig nach der Entscheidung)
• Vorschuss zur Gutachtenerstellung & Festlegung des Versteigerungstermins (fällig während des Verfahrens, in Abhängigkeit von den anberaumten Terminen und dem Immobilienwert)

2.    Einleitung des Verfahrens

Steht dem Antrag entsprechend der gesetzlichen Regelungen nichts entgegen, wird vom zuständigen Versteigerungsgericht (i.d.R. Amtsgericht) durch Beschluss die Teilungsversteigerung angeordnet. Das Gericht ersucht beim Grundbuchamt um eine Eintragung des Vermerks Zwangsversteigerung im Grundbuch und informiert alle berechtigten Miteigentümer über die Einleitung des Verfahrens. Der Beschluss enthält in der Regel folgende Informationen:

• eine Aufstellung der Antragsteller und Antragsgegner,
• das Versteigerungsobjekt und das dazugehörige Gemeinschaftsverhältnis,
• die Tatsache der Anordnung der Teilungsversteigerung.

Zur Vorbereitung des Versteigerungstermins wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Unter entsprechender Einhaltung von Form und Fristen erfolgt die Bekanntmachung und Zustellung des Versteigerungstermins.

>> Hinweis für Erbengemeinschaften:
Grundsätzlich ist jeder Miterbe berechtigt, eine Auseinandersetzung in Form einer Teilungsversteigerung zu verlangen. Liegt jedoch eine Verfügung des Erblassers zum vollständigen oder teilweisen Ausschluss eines Miterben vor, ist diese bis zu Ablauf einer Frist von 30 Jahren nach Eintrag des Erbfalles wirksam.

3.    Verfahrensrechtliche Hinweise für die Beteiligten

Verfahrenseinstellung beantragen

Die Einstellung des Versteigerungsverfahrens kann binnen zwei Wochen ab Zustellung der Versteigerungsanordnung durch die Antragsgegner (= übrige Miteigentümer) beantragt werden.

Zur Verfahrenseinstellung kommt es insbesondere,

• wenn die Teilungsversteigerung sich zum anberaumten Termin unter Abwägung aller Interessen als nicht angemessen erweist – vgl. § 180 Abs. 2 ZVG.
• wenn die Teilungsversteigerung bei Ehepartnern bedingt durch das Wohl eines gemeinsamen Kindes als begründet erscheint – vgl. § 180 Abs. 3 ZVG.

Weitere Rechte geltend machen

Grundsätzlich können Miteigentümer ("Antragsgegner") dem Verfahren beitreten und dadurch den Status eines Antragstellers erlangen. Damit sich bestimmte Rechte (z.B. Vollstreckungsschutz) verbunden.

Antragsteller können ebenfalls beantragen das Verfahren einzustellen oder unter bestimmten Bedingungen ruhen zu lassen, z.B. wenn zwischenzeitlich doch eine außergerichtliche Lösung angestrebt wird. Ein solches Aussetzen des Verfahrens ist für insgesamt bis zu 6 Monate maximal zweimal möglich.

4.    Versteigerungstermin

Analog dem Verfahren der Zwangsversteigerung, gliedert sich das Teilungsversteigerungsverfahren mit dem grundsätzlich öffentlichen Versteigerungstermin ebenfalls in drei Abschnitte:

• den Bekanntmachungsteil,
• die Bietstunde und
• die Verhandlung über den Zuschlag

Kommt auf dem Versteigerungstermin kein oder kein wirksames Gebot zustande, wird das Verfahren einstweilen eingestellt. Zudem wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Höchstgebot 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie nicht überschreitet.

Erteilt das zuständige Gericht einen Zuschlag, schließt sich in der Regel im Rahmen eines Verteilungstermins die Erlösverteilung an. Im so genannten Teilungsplan informiert das Gericht über den erzielten Erlös und die Reihenfolge der Ansprüche, die aus diesem gemäß der geltenden gesetzlichen Regelungen befriedigt werden müssen.

Für eine darüber hinausgehende Aufteilung des Erlöses sind die Gerichte nicht zuständig. Es muss eine Einigung der Eigentümergemeinschaft außerhalb des Verfahrens erfolgen. Im Anschluss daran erfolgt die Auszahlung durch das Vollstreckungsgericht.

5.    Zuschlag – Hinweise für den Ersteher der Immobilie

Mit der Wirksamkeit des Zuschlagbeschlusses geht das Eigentum an der Immobilie zeitgleich an den Höchstbietenden ("Ersteher") über. Verantwortung übernimmt der neue Eigentümer insbesondere auch für dingliche Belastungen, die entsprechend der Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Mit dem Zuschlag sind demnach neben allen Nutzungen auch alle Lasten (z.B. Grundsteuer) verbunden.

Bei gültigen Miet- und Pachtverträgen eröffnet die Teilungsversteigerung dem Ersteher allerdings kein Sonderkündigungsrecht. Es gelten die regulären gesetzlichen Kündigungsfristen.

Gewährleistungsansprüche kann der Ersteher der Immobilie nicht geltend machen. Dies gilt sowohl für Sach- als auch für Rechtsmängel der versteigerten Objekte und birgt ein gewisses Risiko, wenn vor dem Zuschlag keine Besichtigung der Immobilie vorgenommen werden konnte.

Der Ersteher trägt ferner auch die Kosten des Zuschlags, da diese gem. § 109 Abs. 1 ZVG nicht Bestandteil der Verfahrenskosten sind.