Zwangsversteigerung in 10 Schritten

Immo-Zwangsversteigerung.com hat für Sie einen kompakten 'Fahrplan' mit wichtigen Hinweisen zur Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung erstellt.

Sie kann auf der Geschäftsstelle des zuständigen Amtsgerichtes von jedem Interessenten eingesehen werden. Die wichtigsten Daten sollten Sie sich notieren oder sich kostenpflichtige Kopien anfertigen lassen. Die Versteigerungsakte enthält für gewöhnlich folgende Unterlagen:

• einen Auszug aus dem Grundbuch,
• ein Gutachten zum Verkehrswert der Immobilie,
• ein Baulastverzeichnis,
• die Forderungsanmeldungen,
• andere dem Gericht vorgelegte Schriftstücke

Der Grundbuchauszug

Das Grundbuch ist ein vom Amtsgericht geführtes Register, in dem alle Grundstücke eines Gebietes und deren Rechtsverhältnisse aufgeführt sind. Eine Grundbucheintragung enthält neben der Anschrift und dem Bestandsverzeichnis weitere 3 Abteilungen.

Die erste Abteilung nennt den Eigentümer und Eintragungsgrundlage. Die zweite Abteilung gibt Aufschluss über bestehende Lasten und Beschränkungen. Dazu zählen:

• Wegerechte: Wenn ein anderes Grundstück nur über das ihrige zu erreichen ist, muss dieser Zugang erhalten bleiben
• Bodenschutzvermerk: Darin sind die bekannten Altlasten des Grundstücks verzeichnet sowie die geplanten oder bereits durchgeführten Beseitigungsmaßnahmen und ihre Kosten.
• Nießbrauchrecht: Es besagt, dass einer anderen Person alle Einkünfte aus einer Immobilien zustehen.
• Wohnrechte: Eine andere Person besitzt ein unkündbares Wohnrecht, so dass die Wohnung nach der Versteigerung nur teilweise oder gar nicht vom neuen Eigentümer genutzt werden kann.
• Das sogenannte Leibgeding kann neben einem dauerhaften Wohnrecht, sogar die Verpflichtung enthalten, die begünstigte Person zu pflegen.

Die dritte Abteilung führt alle bestehenden Grundpfandrechte auf, wenn die Immobilie für die Sicherung eines Kredits eingesetzt wurde. Diese können Sie als neuer Eigentümer i.d.R. nur dadurch auslösen, indem Sie den ausstehenden Betrag in voller Höhe auszahlen.

• Hypotheken werden in Raten abbezahlt.
• Grundschulden bleiben bis zur Begleichung eines Kredits in voller Höhe bestehen.
• Rentenschulden werden durch Bezahlung eines bestimmten Betrags in vorher festgelegten Intervallen abbezahlt.

Ohne juristische Vorkenntnisse sind diese Eintragungen und ihre rechtliche Bedeutung jedoch nicht so leicht zu verstehen. Fragen Sie daher im Zweifel lieber nach und lassen sie sich die Angaben erläutern.

>> Wichtig! Die Informationen aus dem Grundbuch können überholt sein.

Der Verkehrswert

Das Gutachten zum Verkehrswert der Immobilie wird vom zuständigen Amtsgericht in Auftrag gegeben. Um den Wert der Immobilie zu bestimmen, achtet der Sachverständige u.a. auf die Lage, den baulichen Zustand, die Anbindung an öffentliche Ver- und Entsorgungsnetze, die laufenden Kosten sowie die Vermietungssituation und auf eventuell bestehende Sondernutzungsrechte. Lesen Sie sich das Gutachten gut durch und achten Sie u.a. auf Folgendes:

• Das Erstelldatum kann schon lange zurückliegen.
• Sehen Sie sich die Punkte unter "Besonderheiten" (z.B. Baumängel) genau an.
• Im Gutachten muss vermerkt sein, ob der Gutachter eine Innenbesichtigung durchführen konnte. Denn auch ihm kann der Noch-Eigentümer, den Zutritt verwehren.

Das Gericht kann einen Verkehrswert festlegen, der vom Schätzwert des Gutachters abweicht.

>> Wichtig! Aus dem Gutachten können Sie keine Ansprüche geltend machen, wenn sich herausstellt, dass das Gebäude nach dem Erwerb in einem schlechteren Zustand ist als es aus dem Gutachten hervorgeht. In so einem Fall können Sie weder den Erwerb rückgängig machen noch die Herabsetzung des Preis verlangen.

Das Baulastverzeichnis

Das Baulastverzeichnis gibt Auskunft über etwaige Nutzungs- und Baubeschränkungen. Denn mit einer Baulast verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer dauerhaft und öffentlich-rechtlich gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, gewisse Dinge, die sein Grundstück betreffen, zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Das klassische Beispiel hierfür ist die Zufahrt zu einem anderen Grundstück, die über Ihr Grundstück verläuft. Man unterscheidet 8 Arten von Baulasten:

• Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (Erschließung eines anderen Grundstücks)
• Abstandsflächen (Fläche eines Grundstücks, die nicht bebaut werden darf)
• Feuerwehrzufahrt
• Aufstellflächen für Feuerwehr (Sie dienen dem Aufstellen von Feuerwehrleitern und Hubrettungsfahrzeugen am Gebäude)
• Stellplatz
• Brandschutz
• Anbauverpflichtung (Pflicht, an eine Straße- oder Baulinie anzubauen)
• Vereinigungsbaulast (Zwei Flurstücke werden als eine Einheit behandelt, so dass beispielsweise über deren Grenze hinweg gebaut werden darf.)

Sollte es sich nicht mit in der Versteigerungsakte befinden, können Sie sich an zuständige Bauaufsichtsbehörde wenden.

>> Hinweis: ur wenn kein öffentliches Interesse mehr an einer solchen Baulast besteht, kann diese wieder gelöscht werden. Erkundigen Sie sich also, ob dies bei Ihrem ausgesuchten Objekt möglicherweise der Fall sein könnte.

Die Versteigerungsbedingungen

Die Versteigerungsbedingungen benennen die Objektdaten, die Rechte und Pflichten des Ersteigers und informieren Sie darüber, ob, und wenn ja, welche Gläubigerrechte nach der Versteigerung weiterhin bestehen. Diese müssen Sie bei der Errechnung Ihres Höchstgebots mit berücksichtigen.

>> Wichtig! Es handelt sich dabei um vorläufige Bedingung. Erst die am Versteigerungstermin verkündeten Bedingungen gelten als verbindlich.

Die Teilungserklärung

Für Wohnungseigentum bestimmt die Teilungserklärung sowie die Beschlusslage der Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Sie erfahren, welche Gebäudeteile Sondernutzungsrechten unterliegen und welche als Gemeinschaftseigentum gelten. Die Teilungsakte liegt der Versteigerungsakte bei oder befindet sich beim Grundbuchamt. Über die gültigen Beschlüsse können Sie sich beim Verwalter informieren. 

Sie sollten sich nicht allein auf die Versteigerungsakte verlassen! Gehen Sie zum zuständigen Amtsgericht und werfen Sie direkt einen Blick ins Grundbuch und Baulastverzeichnis.

Holen Sie des weiteren beim zuständigen Bauordnungsamt Informationen über die Bauleitplanung für das betreffende Gebiet ein. Wenn Sie Umbaumaßnahmen vornehmen wollen, erfahren Sie hier die baurechtlichen Möglichkeiten, Vorgaben und Beschränkungen. Befragen Sie den zuständigen Rechtspfleger zu den gesetzlich möglichen Formen einer Sicherheitsleistung, die Sie zum Versteigerungstermin erbringen müssen. Außerdem kann er Ihnen wichtige Hinweise zum Verfahren geben.

Wenn es Ihnen möglich ist, sollten Sie die Immobilie unbedingt persönlich besichtigen. Nur so können Sie sich sicher sein, ob das Objekt für Ihr Vorhaben tatsächlich geeignet ist. Das Betreten von Grundstück und Gebäude erfordert aber das Einverständnis des Eigentümers oder der Bewohner! Diese sind nicht dazu verpflichtet, Ihnen den Zutritt zu gewähren. In manchen Fällen vermitteln die Gläubigerbanken Besichtigungstermine, die aber auch auf der Freiwilligkeit des Eigentümers beruhen. Wenn Sie die Möglichkeit zu einer solchen Besichtigung haben, wäre es vom Vorteil, wenn Sie einen Architekten oder Bauingenieure hinzuziehen.

Sollte die Adresse der Immobilie nicht veröffentlicht worden sein, können Sie sie telefonisch beim Amtsgericht erfragen.

Schon im Vorfeld müssen Sie sich darüber klar sein, wie Sie Ihren Immobilienerwerb finanzieren. Hierfür kann Ihnen Ihre Bank mehrere Möglichkeiten aufzeigen. Zur ersten Orientierung dienen unsere Tipps zur Finanzierungsplanung.

Errechnen Sie Ihr Maximalgebot: Hierfür müssen Sie neben Ihrem Bargebot, den bestehen bleibenden Gläubigerforderungen und den Finanzierungskosten außerdem noch die Grunderwerbssteuer, die Zuschlagsgebühr, die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Gerichtsgebühr berücksichtigen. Wenn Sie diese Faktoren mit Ihrem Maximalgebot addieren, wissen Sie wie viel Sie der Erwerb dieser Immobilie insgesamt kostet.

Was sollte ich beim Bieten auf Immobilien Auktionen beachten?

• Verraten Sie den Mitbietenden nicht Ihre Bietstrategie und Ihr Maximalgebot.
• Übersteigen Sie im Eifer des Gefechts nicht Ihr festgelegtes Maximum!
  Schließlich haben Sie es zu Hause in aller Besonnenheit errechnet. Von Ihren einmal zugelassenen Gebot können Sie nicht mehr zurücktreten. Es erlischt nur, wenn das höhere Gebot eines anderen Bieters zugelassen wird.
• Nennen Sie als Gebote krumme Summen.
• Erhöhen Sie Ihre Gebote in ungleichen Schritten.

Fragen Sie einen Tag vor dem Versteigerungstermin sicherheitshalber nach einmal beim Amtsgericht nach, ob dieser auch planmäßig stattfindet. Zuweilen werden Versteigerungstermine aufgehoben oder auf einen anderen Termin verlegt.

Welche Unterlagen benötige ich für die Teilnahme an einer Immobilien Zwangsversteigerung?

• gültiger Personalausweis oder Reisepass
• Vertretungsnachweise bzw. Vollmachtsurkunde
• Sicherheitsleistung

Die Vertretungsvollmacht

Wenn Sie in Vertretung einer anderen Person (z.B. Ihren Ehegatten) mitbieten wollen, brauchen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht, aus der eindeutig hervorgeht muss, das Sie die Bevollmächtigung dazu erteilt bekommen haben. Erkundigen Sie sich in Sonderfällen (z.B. bei Vertretung eines Minderjährigen, Vereins oder Unternehmens) beim zuständigen Amtsgericht nach den entsprechenden Formalitäten. Außerdem können besondere Bestimmungen vorliegen, wenn Ausländer an der Ersteigerung teilnehmen wollen

Die Sicherheitsleistung

Um mitbieten zu können, benötigen Sie eine Sicherheitsleistung, die in der Regel 10 Prozent des festgelegten Verkehrswertes beträgt. Sie können den Betrag an die Gerichtskasse überweisen oder in Form eines Bundesbankchecks, Landesbankchecks oder Verrechnungsschecks vorlegen, der frühestens 3 Werktage vor Versteigerungstermin von einem anerkannten Kreditinstitut im Zuständigkeitsbereich des betreffenden Amtsgerichtes ausgestellt sein muss und im Inland zahlbar ist. Eine weitere Möglichkeit stellt die selbstschuldnerische, unbefristete und unbedingte Bankbürgschaft dar, worüber Sie Ihre Bank näher informiert. Bargeldzahlungen werden seit dem 16.02.07 nicht mehr akzeptiert.

Hinweise für die Überweisung:

• Überweisen Sie die Sicherheitsleistung frühzeitig an die Gerichtskasse! Wenn das Versteigerungsgericht den Nachweis über den Zahlungseingang nicht rechtzeitig erhält, werden Ihre Gebote als unwirksam zurückgewiesen.
• Geben Sie den Verwendungszweck vollständig und korrekt an (Kassenzeichen, Aktenzeichen, Termin der Versteigerung, volle Name des Bieters)! Kann die Buchung wegen fehlender oder falscher Angaben nicht richtig zugeordnet und deswegen der Nachweis an das Gericht übersandt werden, wird Ihr Gebot ebenfalls zurückgewiesen.