Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung

Wie finde ich Immobilien, die versteigert werden sollen?

Im Staatsanzeiger des jeweiligen Bundeslandes und an der Gerichtstafel des zuständigen Amtsgerichtes werden die Eckdaten zu den Versteigerungsobjekten bekannt gegeben. Hier finden Sie eine Liste weiterer Wege der Bekanntmachung.

Kann ich die Immobilie vor der Versteigerung besichtigen?

Es wird sehr empfohlen, sich einen persönlichen Eindruck von der Immobilie vor Ort zu verschaffen. Jedoch besteht kein Anspruch darauf, dass Ihnen der Eigentümer oder Mieter den Zutritt gewährt. Manchmal vermittelt die Gläubigerbank Besichtigungstermine.

Worüber muss ich mich im Vorfeld einer Versteigerung informieren?

Am zuständigen Amtsgericht können Sie als Interessent die Versteigerungsakte des betreffenden Objektes einsehen. Diese enthält das vom Amtsgericht in Auftrag gegebene Wertgutachten, welches Ihnen einen Eindruck über den Zustand der Immobilie vermittelt. Des Weiteren finden Sie in der Akte einen Auszug aus dem Grundbuch, der Sie über eventuell bestehende Baulasten und Grundschulden informiert. Holen Sie außerdem weitere Informationen in der Gemeindeverwaltung und beim Bauordnungsamt ein.

Welche Gewährleistungen kann ich beanspruchen?

Sie haben keinerlei Anspruch auf Gewährleistungen. Über den Zustand der Immobilie informiert Sie das Wertgutachten des Amtsgerichtes. Aber auch hier besteht keine Garantie dafür, dass das Objekt nach der Versteigerung auch tatsächlich in dem beschrieben Zustand ist. Aus dem Gutachten geht keine Haftung für etwaige Mängel hervor.

Wer kann an einer Versteigerung teilnehmen?

Da es sich um eine öffentliche Veranstaltung handelt, kann jeder daran teilnehmen. Wer auf einer Versteigerung mitbieten will, der muss das 18. Lebensjahr vollendet hat und im Sinne des BGB voll geschäftsfähig ist.

Was muss ich zur Versteigerung mitbringen?

Wer an einer Versteigerung als Bieter teilnehmen will, muss folgendes zur Hand haben: gültiger Personalausweis oder Reisepass, einen Nachweis über die erbrachte 10-Prozent-Sicherheitsleistung (Überweisungsbeleg, Verrechnungsscheck, Bürgschaft) sowie eine notariell beurkundete Vollmacht, falls Sie in Vertretung eines Dritten, z.B. eines Ehegatten, mitbieten.

Wie läuft eine solche Versteigerung ab?

Der Versteigerungstermin teilt sich in drei Abschnitte: der Bekanntmachungsteil, die Bietzeit und die Verhandlung über den Zuschlag. Während der Bekanntmachung wird noch einmal alles Wissenswerte über die Immobilie verlesen, beispielsweise welche Grundschulden bestehen bleiben oder welche Baulasten es gibt. Die Bietzeit selbst dauert mindestens 30 Minuten, verlängert sich aber, wenn immer noch Gebote abgegeben werden. Nach der Bietzeit wird entschieden, ob der Meistbietende den Zuschlag bekommt, d.h., ob er die Immobilie tatsächlich erwerben darf.

Was muss ich beachten, wenn ich ein Gebot abgebe?

Mit einem Gebot ist immer das Bargebot gemeint ("Ich biete 80.000 EUR."). Die bestehen bleibenden Rechte der Gläubiger müssen Sie in Gedanken hinzurechnen, da Sie während der Versteigerung nicht mehr erwähnt werden. Ein Gebot muss mündlich abgegeben werden. Ihr genanntes Gebot wird erst wirksam, wenn Sie auf Verlangen den Nachweis über die erbrachte Sicherheitsleistung vorzeigen. Haben Sie einmal ein zulässiges Gebot abgegeben, besteht kein Rücktrittsrecht.

Wovon hängt es ab, ob der Meistbietende den Zuschlag erhält?

Dafür ist es notwendig, dass das Höchstgebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes beträgt. Wird diese Grenze nicht erreicht, verweigert das Gericht den Zuschlag und legt einen neuen Versteigerungstermin fast. Erzielt das Meistgebot nicht 70 Prozent des Verkehrswertes, ist die Erteilung des Zuschlags von der Zustimmung der Gläubiger abhängig. Außerdem wird der Zuschlag nicht verkündet, wenn Verfahrensfehler auftreten, der Eigentümer Schutz vor Vollstreckungsmaßnahmen beantragt hat oder der erstrangige Gläubiger das Verfahren einstellen lässt. Erhält der Meistbietende den Zuschlag, ist er mit sofortiger Wirkung Eigentümer der erworbenen Immobilie und trägt in diesem Zusammenhang alle Rechte und Pflichten.

Was geschieht im Verteilungstermin?

Der Verteilungstermin findet spätestens 8 Wochen nach der Erteilung des Zuschlags statt. Bis zu diesem Termin muss der volle Bietbetrag an das Gericht überwiesen sein. Wurde die Sicherheitsleistung beim Gericht hinterlegt, wird sie natürlich angerechnet. Für die Zeit zwischen der Zuschlagsverkündung und dem Verteilungstermin werden 4 Prozent Zinsen pro Jahr erhoben (Zuschlagsgebühr). Nach der Überprüfung wird der Betrag an die Gläubiger entsprechend der Rangfolge ausbezahlt.

Welche Gebühren werden in Rahmen einer Zwangsversteigerung erhoben?

Es wird für den Zeitraum zwischen Zuschlagsverkündung und Verteilungstermin eine Zuschlagsgebühr in Höhe von 4 Prozent des Höchstgebots (pro Jahr) erhoben. Hinzukommt die an das Finanzamt zu entrichtende Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent (Ausnahme: Berlin 4,5 Prozent) des höchsten Gebots. Weiterhin ist für die Eintragung ins Grundbuch eine Gebühr fällig, die vom festgelegten Verkehrswert abhängig ist.

An wen kann ich mich mit speziellen Fragen wenden?

Mit Ihren konkreten Fragen zum Einzelfall können Sie sich an den zuständigen Rechtspfleger wenden, der das gesamte Versteigerungsverfahren leitet. Es ist zudem empfehlenswert, sich im Zweifel von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen, der sich auf Zwangsversteigerungen spezialisiert hat.