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Auch beim Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Wer zum Versteigerungstermin als Höchstbietender den Zuschlagen erhalten hat, tritt gemäß §§ 57 ZVG mit sofortiger Wirkung die Rechtsnachfolge des vorherigen Eigentümers ein und übernimmt somit in den bestehenden Mietverträgen die Rolle des Vermieters.
Laut dem § 57 a ZVG kann der Ersteigerer von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und unabhängig von den in den Mietverträgen vereinbarten Kündigungsfristen und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 573 c BGB dem Mieter kündigen. Voraussetzung hierfür ist laut § 573 BGB zum einen, dass in der Kündigung ausreichende Gründe dargelegt werden. Diese können zum Beispiel darin bestehen, dass der neue Eigentümer den vermieteten Wohnraum für sich selbst bzw. seine Angehörigen benötigt oder ihn das Bestehen des Mietverhältnisses an einer angemessenen Nutzung des Grundstücks hindert und ihm daraus ein wirtschaftlicher Nachteil entsteht.
Zum zweiten muss eine außerordentliche Kündigung fristgerecht beim Mieter eingehen, sonst ist sie unzulässig. Im Falle einer Zwangsversteigerung hat die Kündigung daher bis zum dritten Werktag des Folgemonats nach Zuschlagserteilung zu erfolgen. Hat der Meistbietende beispielsweise bereits zum Versteigerungstermin am 19.10.2012 den Zuschlag erhalten, so muss er die Kündigung zum nächstmöglichen Termin, also spätestens bis zum 03.11.2012 ausgesprochen haben (Der dritte Werktag des Monats fällt auf einen Samstag, der im Falle der Mietvertragskündigung – anders als bei der Mietzahlungsfrist – ebenfalls als Werktag gezählt wird.).
Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten würde in diesem Beispiel die Frist für den Mieter dementsprechenden auf den 31.01.2013 fallen. Wohnt ein Mieter allerdings länger als 5 Jahre in der Wohnung, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist auf 6 Monate, besteht das Mietverhältnis seit 8 Jahren sogar auf 9 Monate.