Löschung eines lebenslangen Wohnrechtes im Zuge einer Zwangsversteigerung

Für Immobilieneigentümer besteht die Möglichkeit, ihren Mietern ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung und somit zu einem Eigentümerwechsel, stellt ein solches zugesicherte Wohnrecht oft einen Streitpunkt dar. Denn sowohl für den Gläubiger, als auch für den neuen Eigentümer bedeutet ein solches Altenteil eine Einschränkung der Nutzungsrechte und somit auch eine Wertminderung der Immobilie.

Um ein dauerhaftes Wohnrecht abzusichern, muss es im Grundbuch erstrangig eingetragen sein. Ist die Immobilie jedoch durch ein Darlehen belastet, fordert die Bank in der Regel den ersten Rang als Sicherheit ein. Entsprechend wäre dann im Falle einer Zwangsversteigerung das Gläubigerrecht dem Nießbrauchrecht höher gestellt und die Gläubigerin kann gemäß § 9 Abs. 2 EGZVG die Löschung des lebenslangen Wohnrechts beantragen, damit ihre Rechte durch dieses nicht beeinträchtigt werden. Auch ein rechtsgültiger Vertrag über das Dauerwohnrecht würde hieran nichts ändern. Der Inhaber des lebenslangen Wohnrechtes erhält mit dem Erlöschen desselben Anspruch auf Wertersatz. Dieser wird aus dem Versteigerungserlös entnommen, allerdings erst wenn die Ansprüche der vorrangigen Gläubiger aus dem Erlös befriedigt wurden.

Ein Beschluss vom V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 01.12.2011 gibt Hinweise bezüglich der Gestaltung des Versteigerungsausgebots. Im konkreten Fall bestand für die Inhaber eines Erbbaurechts ein dringliches Wohnungsrecht, dass „nach Art. 30 BayAGGVG außerhalb des geringsten Gebots bestehen bleibe.“ (Vgl.  Az. V ZB 186/11). Gegen den Eigentümer des Grundstücks betrieb die Bank, für die im Grundbuch eine Grundschuld als Sicherheit eingetragen war, eine Zwangsversteigerung. Zum Versteigerungstermin beantrage die Gläubigerin die Löschung des dringlichen Wohnungsrechts. Daraufhin bestimmte das Amtsgericht, dass sowohl für das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts, als auch für die Löschung desselben gleichzeitig Gebote abgegeben werden dürfen. An einem separaten Verkündungstermin erging der Zuschlang an den Meistbietenden für das Erlöschen des Rechts. Für die Bedingung, dass das Wohnungsrecht bestehen bleibt, ergingen keine Gebote.

Dass das Vollstreckungsgericht gemäß § 59 Abs. 2 ZVG ein doppeltes Ausgebot und die gleichzeitige Abgabe von Geboten für beide Bedingungen bestimmte, sah der V. Zivilsenat des BGH als gerechtfertigt an, da zum einen die Eintragung des Wohnungsrechts als Bestandteil eines Altenrechts zweifelhaft gewesen sei; und zum anderen, weil nicht mit Sicherheit davon ausgegangen werden konnte, dass das Bestehenbleiben des Wohnungsrechtes tatsächlich zu einer Beeinträchtigung der Gläubigerrechte geführt hätte.